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売上金回収のための担保取得チェック事項①(不動産編)

 金融機関であればともかく、通常の商取引において担保を取得することは色々と難しいのも事実です。

 ただ、様々な要因で担保を取得する見込みがある場合、そのチャンスを活かせば回収に役立つこと(損失を回避できること)は間違いありません。
 もっとも、「何を担保にすればよいのか(担保にできるのか)」、「担保を取得するために何が必要なのか」という根本的なことを知らないこともあり、上手く活用ができないという現場の声もあります。
 そこで、担保取得が問題となった場合に、①対象財産に最適な担保権は何か、②当該担保権が抱えるメリット・デメリット(評価、設定、管理、換価の各容易性)に分けて検討していきます。
 
 

担保取得(物的担保)

(1) 不動産(土地・建物)

不動産が対象財産である場合、やはり最適な担保権は(根)抵当権となります。ただし、実務上は登記をしないことには全く無意味ですので、登記手続きに要する費用や手間という点ではハードルがあります。
 
② 農地や山林といった特殊な不動産を除くと、ほとんどの不動産では何らかの評価がなされていますので(路線価や固定資産評価などの公的評価)、対象財産の評価は比較的はっきりしているといえます。
 したがって、評価については比較的容易といえます。
 もっとも、建物だけを(根)抵当権の対象とする場合、借地権がついているか、借地権がついているとしても定期借地権などの 土地利用期間に制限が付されていないか等の諸条件によっては、建物評価が簡単にはできない場合もあり得ます。
 
 次に、先述の通り、(根)抵当権設定手続きは煩雑であることから(登記申請の再に添付する書類の準備は一苦労します)、気軽に設定というわけにはいきません。したがって、設定の容易性についてはやや難があります。
 一方、手続きの煩雑性の裏返しになりますが、登記という公的な公示が行われます。対象財産を実際に使用するのは担保設定者(債務者)とはなりますが、法的な保護が及んでいるという意味で、管理は容易と言っても良いかと思います。
 最後に換価処分については、民事執行法上の競売手続きが整備されていること、民事執行手続きを行う前に任意売却で話が済む場合が多いことからすると、やはり換価処分も比較的容易と考えてよいかと思います。
 
③ なお、不動産を担保とする場合、「譲渡担保の登記」または「仮登記担保の登記」も考えられます。いずれも担保となる不動産を強制執行手続きを経ることなく、債権者又は債権者が指定する第三者に取得させることで回収の実現を図る制度です。
 この様に書くと、強制執行手続きを行わないという点で、費用や時間もかからないのではないかと思われるかもしれませんが、強制執行手続きだけを見ればその通りです。しかしながら、特に譲渡担保については明文上の根拠規定が無く、強制執行手続きができないということは裏を返せば、回収のための法的手続きが未整備であることを意味します。
 このため、方法論としては考えられますが、法的保護の安定性という観点からは(根)抵当権の方が勝っているといえます。

 

 

 


※上記記載事項はあくまでも当職の個人的見解に過ぎず、内容の保証までは致しかねますのでご注意下さい。

 

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